РАЗБОР

РАЗБОР № 0035 · 5 сентября 2026

Nebenkostenabrechnung за 2025 год: срок 31 декабря 2026 — и что, если опоздает

ДЕЙСТВУЮЩАЯ РЕДАКЦИЯ § 556 BGB

ИСТОЧНИКОВ: 4 →

Коротко

  • —СНИМАЕТЕ КВАРТИРУ И ВНОСИТЕ АВАНСОВЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ — отчитаться за них арендодатель обязан раз в год. Если расчётный период — календарный год, расчёт за 2025 год должен быть у вас к 31 декабря 2026 года.[01]
  • —Дословно, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten." Satz 2: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen."[01]
  • —В самой норме календарной даты нет — там сказано «двенадцать месяцев после конца расчётного периода». Дату мы посчитали сами: расчётный период календарный год 2025 заканчивается 31 декабря 2025 года, двенадцать месяцев после этого истекают 31 декабря 2026 года. Если у вас другой расчётный период (например, с июля по июнь), дата другая.[01]
  • —Если в договоре стоит не аванс, а фиксированная сумма — Betriebskostenpauschale, § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB, — годового расчёта нет: не будет ни доплаты, ни возврата по его итогам. Правила изменения самой Pauschale мы в этом выпуске не разбираем.[01]
  • —Считается не день отправки, а день, когда расчёт оказался у вас, — даже если конверт никто не вскрыл. Официальное обоснование закона, Deutscher Bundestag, BT-Drs. 14/4553, с. 51: „Da es nach Absatz 3 Satz 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat." Последний день срока — 31 декабря 2026 года.[01][02]
  • —Опоздал — доплаты нет, но встречное исключение стоит в том же предложении закона. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." То есть если арендодатель в задержке не виноват, требование сохраняется. Обоснование, там же: „Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt." (опечатка «Abrechungsperiode» — так в оригинале.) Это примеры, а не закрытый список: в обосновании стоит «zum Beispiel».[01][02]
  • —Переплата идёт по другим правилам. Там же: „Die Ausschlussfrist des Absatzes 3 Satz 3 gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall wie bisher nach allgemeinen Vorschriften." Срок, который связывает арендодателя, ваше право на возврат не отменяет. Но деньги сами не приходят. Там же: „Fehlt es hingegen schon an der Abrechnung, muss der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und kann anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen." Сколько времени остаётся у вас на такой возврат, § 556 не устанавливает — действуют общие правила.[02]
  • —Теперь срок у вас: двенадцать месяцев с получения. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB: „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen." Satz 6: „Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Отсчёт идёт со дня, когда расчёт к вам пришёл, а не с конца расчётного периода; если вы за просрочку не отвечаете, возражения возможны и позже. Сообщить о них нужно арендодателю — в норме прямо сказано «dem Vermieter».[01]
  • —Документы можно посмотреть. § 556 Abs. 4 BGB: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen." «Auf Verlangen» значит: попросить должны вы. Ни срока, ни места для такой просьбы в этом абзаце не названо.[01]
31.12.2026последний день срока за 2025 год — наш расчёт по норме, при расчётном периоде календарный год · → источник 01

Что это значит для вас

Два срока, и начинаются они в разные дни. Срок арендодателя идёт от конца расчётного периода: § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB — „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums". Ваш срок — те же двенадцать месяцев, но „nach Zugang der Abrechnung" (Satz 5), то есть со дня, когда расчёт к вам пришёл. Это два разных срока, и идут они не параллельно. И сообщить о возражениях нужно арендодателю: в норме стоит „dem Vermieter".[01]

Дата 31 декабря 2026 года — это наш расчёт, а не цитата. В § 556 BGB календарных дат нет: расчётный период календарный год 2025 заканчивается 31 декабря 2025 года, плюс двенадцать месяцев — последний день срока 31 декабря 2026 года. Другой расчётный период — другая дата. А если в договоре стоит не аванс, а Betriebskostenpauschale (§ 556 Abs. 2 Satz 1 BGB), годового расчёта нет: не будет ни доплаты, ни возврата по его итогам; правила изменения самой Pauschale мы не разбираем.[01]

Если расчёт опоздал, доплату по нему платить не нужно — но встречное исключение стоит в том же предложении: если арендодатель в задержке не виноват, требование сохраняется. Обоснование закона приводит примеры — поставщик выставил счёт задолго после конца расчётного периода, налоги и сборы начисляют гораздо позже. Список этот открытый: в обосновании стоит «zum Beispiel», а не перечень случаев.[01][02]

Переплата идёт по другим правилам, и это стоит развести. Срок, о котором речь в выпуске, связывает арендодателя и вашего права на возврат не отменяет — но деньги сами не приходят: если расчёта нет вовсе, обоснование закона описывает путь через суд. Сколько времени остаётся у вас на такой возврат, § 556 не устанавливает — действуют общие правила; сроки давности мы для этого выпуска не проверяли и поэтому не называем. Отдельно от сроков: документы, по которым составлен расчёт, арендодатель обязан показать по вашей просьбе — § 556 Abs. 4 BGB, «auf Verlangen». Ни срока, ни места для такой просьбы этот абзац не называет.[01][02]

И мы не советуем задерживать авансовые платежи: долг по квартплате может стоить квартиры — при определённых условиях закон допускает расторжение договора аренды (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Если такая мысль появилась — сначала консультация. С конкретным расчётом идут в местный Mieterverein (объединение съёмщиков, входит в Deutscher Mieterbund; уточните условия членства), в Verbraucherzentrale или к адвокату по жилищному праву (Rechtsanwalt für Mietrecht).[03][04]

Чего мы не утверждаем

Мы не ссылаемся на судебные решения: всё в этом выпуске стоит на тексте закона и на официальном обосновании к нему, оба документа у нас в архиве. Мы не говорим о коммерческой аренде — речь о жилье. Мы не называем никакой суммы: типичной или средней доплаты не существует, а выдуманную мы не приводим. Мы не разбираем, что записано в вашем договоре аренды. Сроки давности для возврата переплаты мы для этого выпуска не проверяли и поэтому не называем: § 556 их не устанавливает, действуют общие правила. И мы не советуем задерживать авансовые платежи — почему, сказано выше.

Источники (4)

01
ЗАКОН ФРГ § 556 BGB — Betriebskosten: Abrechnungspflicht, Fristen, Einwendungen, Belegeinsicht gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz) · редакция на 05.09.2026 · получено 05.09.2026

Abs. 3 Satz 1: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten." Satz 2: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen." Satz 3: „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Satz 5: „Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen." Satz 6: „Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Abs. 4: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen." Abs. 2 Satz 1 — основание для фиксированной суммы (Betriebskostenpauschale) вместо аванса. Календарной даты в норме нет: 31.12.2026 — наш расчёт по Abs. 3 Satz 2 для расчётного периода календарный год 2025. Редакция BGB на эту дату: изменения по BGBl. 2026 I Nr. 226 от 23 июля 2026 года; § 556 ими не затронут. Срок возражений (Sätze 5 и 6) стоит ТОЛЬКО на этом источнике — обоснование закона его не покрывает.

ПРОВЕРЕНО 5 сентября 2026
02
ОБОСНОВАНИЕ ЗАКОНА — СРОК ВОЗРАЖЕНИЙ НЕ ПОКРЫВАЕТ Deutscher Bundestag, BT-Drucksache 14/4553 (Mietrechtsreformgesetz), Begründung zu § 556, S. 51 BT-Drs. 14/4553, с. 51 · получено 05.09.2026

Получение вместо отправки: „Da es nach Absatz 3 Satz 2 auf die Mitteilung der Abrechnung ankommt, genügt zur Fristwahrung nicht die rechtzeitige Absendung der Abrechnung. Vielmehr muss sie dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Mieter von ihr auch tatsächlich Kenntnis genommen hat." Примеры к «nicht zu vertreten»: „Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt." (опечатка «Abrechungsperiode» — так в оригинале; перечень открыт словом «zum Beispiel».) Переплата: „Die Ausschlussfrist des Absatzes 3 Satz 3 gilt nicht für Rückzahlungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Nebenkosten. Die Rechte des Mieters richten sich in diesem Fall wie bisher nach allgemeinen Vorschriften." И путь к ней: „Fehlt es hingegen schon an der Abrechnung, muss der Mieter zunächst auf Rechnungslegung klagen und kann anschließend Rückzahlung des überzahlten Betrages verlangen." Границы этого источника: срок возражений (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 и 6 BGB) он НЕ покрывает — слово «Einwendung» в обосновании к § 556 не встречается; этот срок несёт только текст закона, источник 01. Никакого срока для возврата переплаты обоснование не называет.

ПРОВЕРЕНО 5 сентября 2026
03
ЗАКОН ФРГ — ПОРОГИ, А НЕ АВТОМАТИКА § 543, § 569 и § 573 BGB — Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetze-im-internet.de · получено 05.09.2026

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3: „Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn … 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht." § 573 Abs. 2 Nr. 1: „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat". Для жилья порог выше, чем видно по одному § 543 — § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1: „Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt." Нормы называют пороги, а не автоматику: § 543 Abs. 1 Satz 1 говорит „kann … kündigen" — это право арендодателя. § 573 Abs. 2 Nr. 1 задолженность по квартплате прямо не называет, там сказано о нарушении договорных обязанностей. Поэтому у нас стоит «при определённых условиях».

ПРОВЕРЕНО 5 сентября 2026
04
ЗАКОН ФРГ — РАЗРЕШЕНИЕ, А НЕ ПРАКТИКА § 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG — Rechtsdienstleistungen von Vereinigungen für ihre Mitglieder gesetze-im-internet.de · получено 05.09.2026

„Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen, die 1. berufliche oder andere zur Wahrung gemeinschaftlicher Interessen gegründete Vereinigungen und deren Zusammenschlüsse … im Rahmen ihres satzungsmäßigen Aufgabenbereichs für ihre Mitglieder oder für die Mitglieder der ihnen angehörenden Vereinigungen oder Einrichtungen erbringen, soweit sie gegenüber der Erfüllung ihrer übrigen satzungsmäßigen Aufgaben nicht von übergeordneter Bedeutung sind." Норма подтверждает разрешение и привязку к членству — но не практику конкретного объединения: она не называет ни Mieterverein, ни Deutscher Mieterbund и не говорит, что тот или иной союз действительно консультирует. Поэтому мы пишем «уточните условия членства» и ничего не обещаем ни о взносах, ни о бесплатной консультации, ни о сроках ожидания.

ПРОВЕРЕНО 5 сентября 2026

Документы — на немецком языке.

Исправления

По этому выпуску исправлений нет. Нашли ошибку? Напишите нам — исправим в течение суток и отметим дату.